Quelles sont les tendances du marché immobilier début 2023 ?
Le bilan de l’année 2022 présente un volume de transactions immobilières relativement stable par rapport à l’année précédente. Le nombre de ventes de biens immobiliers réalisées par les études notariales devrait atteindre 1,1 million à la fin de l’année 2022. Ce volume est très proche du record historique de 2021, soit 1,17 millions.
La tendance pourrait cependant s’inverser en 2023 dès les prochains mois. Crise des matériaux et de l’énergie, inflation, règles d’accès au crédit immobilier, hausse des taux d’intérêts, nouvelles normes environnementales… Plusieurs indicateurs laissent présager l’amorce d’une érosion, voire d’une baisse du volume des ventes et des prix en 2023. Découvrez les tendances du marché immobilier en ce début d’année 2023.
Des facteurs de ralentissement du marché immobilier
Après un nouvel essor en début d’année, les notairesenregistrent un essoufflement du volume de transactions immobilières. Quelles en sont les causes ? Différents facteurs d’érosion du marché immobilier vous sont présentés ci-après.
1) L’inflation
Selon l’Insee, les prix à la consommation ont subi une augmentation de 6,2% depuis le début de l’année 2022.
Les acquéreurs potentiels voient leurs factures et dépenses personnelles s’envoler : augmentation des prix de l’alimentation et de l’énergie (électricité, essence, gaz…).
2) La hausse des taux d’intérêts
Le taux d’emprunt immobilier moyen est passé de 1,06% en janvier à 1,82% en août et la hausse s’est poursuivie jusqu’en cette fin d’année. Les foyers voient leur capacité d’emprunt réduite en conséquence.
3) La crise des matériaux et de l’énergie
Le coût des énergies fossiles a été multiplié par 4 et celui de l’électricité par 4,5, voire sept si l’on se projette au premier trimestre 2023, depuis 2019, d’après le président de l’Association française des industries des produits de construction (AIMCC) (source : Le Moniteur).
Ces augmentations impactent les coûts de la construction.
4) Les conditions d’accès au crédit immobilier
Depuis le 1er janvier 2022, les banques ont l’obligation de respecter les deux contraintes suivantes lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers à des particuliers :
○ les crédits immobiliers sont plafonnés à 25 ans ;
○ le taux maximum d’endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus des emprunteurs, assurance comprise.
Cela résulte d’une décision prise par le Haut conseil de stabilité financière qui a révisé les conditions d’octroi des crédits immobiliers afin de prévenir le surendettement des ménages.
5) Les nouvelles normes environnementales
La nouvelle réglementation “RE 2020” entrée en vigueur le 1er janvier 2022 impose de nouvelles contraintes aux constructeurs de bâtiments d’habitation.
Les professionnels du bâtiment doivent notamment limiter les consommations d’énergie et de ressources des bâtiments construits et rénovés. Les constructions doivent limiter leur impact sur le changement climatique via une prise en compte de leur cycle de vie.
Ces nouvelles contraintes imposent d’employer certains matériaux et technologies spécifiques. Ajoutées à la pénurie d’énergie et de matériaux, ces critères impactent significativement le coût de la construction et le prix de vente final des bâtiments en question.
L’évolution du marché immobilier dans l’ancien
Les volumes de ventes dans l’ancien
Les notaires enregistrent une baisse du volume de transactions dans l’immobilier ancien par rapport à l’année précédente de :
● -3,7% en juin ;
● -5,6% en août.
La baisse du nombre de vente dans l’ancien est plus significative en Île-de-France avec une baisse de 9% sur la période de juin à août 2022 par rapport à l’année précédente.
L’augmentation des taux d’intérêt impacte la capacité d’endettement des acquéreurs potentiels.
Les offices notariaux annoncent un volume de transactions moins important en 2023 sans toutefois de baisse brutale. La ville de Paris enregistre cependant une reprise des ventes dans l’ancien, entraînant une tension sur les stocks susceptible d’impacter les prix.
Les prix dans l’ancien
Les Indice Notaires-Insee du prix des logements anciens parus au 3ème trimestre 2022 révèlent une légère décélération des prix sur l’année 2022 :
● +6,4% au 3ème trimestre ;
● +6,8% au 2ème trimestre ;
● +7,3% au 1er trimestre.
La baisse du volume de ventes dans l’immobilier ancien a précédé un ralentissement de la hausse des prix. Les études de notaires ont constaté des négociations en hausse.
Sur l’année 2022, en France métropolitaine, les prix des logements anciens ont continué d’augmenter de +6,8% sur un an. Au deuxième trimestre, une légère inflexion s’est fait ressentir par rapport au premier trimestre.
Les prix ont augmenté en province (+8,6% sur un an contre +9,2% l’année précédente). L’augmentation est plus forte pour les maisons que pour les appartements.
Les tendances en province dépendent des villes :
● les grandes villes comme Lyon, Bordeaux ou Toulouse enregistrent un tassement de prix, pouvant laisser présager une baisse sur 2023 ;
● les prix de l’immobilier dans les villes moyennes ont en revanche continué d’augmenter et une hausse de l’ordre de 3% est à prévoir l’année prochaine.
En Île-de-France, l’augmentation sur un an s’élève à +2,2%, la hausse des prix étant également plus marquée pour les maisons que pour les appartements. À Paris, le prix des appartements a baissé de -0,8% sur un an pour les appartements anciens.
L’évolution du marché immobilier dans le neuf
Les volumes de ventes dans le neuf
Malgré un rebond enregistré après la crise de la Covid-19, les volumes de ventes de logements neufs subissent une chute historique en 2022.
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a annoncé une baisse des achats de logements neufs de 19,7% au troisième trimestre 2022.
Les achats de maisons neuves ont enregistré une chute particulièrement inquiétante avec un niveau largement en deçà de la moyenne enregistrée ces dernières années.
Ventes de logements neufs 2ème trimestre 2022 (évolution sur 1 an)
| Nombre de réservations | -13% sur un an (27 909 unités) |
| Mises en vente | -11,7% sur un an (28 733 unités) |
| Encours de logements | -2,1% sur un an (94 547 unités) |
| Annulations des réservations à la vente | +3,2% sur un an (3 767 unités) |
Source : notaires.fr ; SDES ; ECLN.
Les prix dans le neuf
Le prix de l’immobilier a enregistré une hausse significative des prix en 2022 avec une augmentation moyenne du prix du mètre carré de 4,7% entre début janvier et fin octobre.
L’écart est très net entre le prix du mètre carré de l’immobilier neuf (4 650€) et celui de l’ancien (3 489€) en octobre 2022 (source : lemoniteur.fr).
Les prix de l’immobilier neuf révèlent des différences très significatives suivant les régions et les villes :
Source : seloger.com (Ville par ville, combien ça coûte d’acheter un logement en France en 2022. © DR)
Les tendances du marché immobilier en ce début d’année 2023 sont marquées par une incertitude dans un climat d’instabilité politique et économique. La totalité des ventes enregistrées par les notaires traduisent néanmoins le dynamisme maintenu du secteur immobilier à l’horizon 2023. Ce climat incite cependant les propriétaires fonciers à être vigilants et à adopter une certaine stratégie en fonction du lieu de situation de leurs biens. Le monde rural et les zones péri-urbaines devraient notamment attirer les acheteurs et tirer les prix vers le haut. Même si le marché et les prix devraient ralentir à Paris, la capitale reste attractive. Certaines villes de la région parisienne ont la cote avec le Grand-Paris et l’extension du réseau de transports en commun (Saint-Ouen, Clichy, Massy, etc.). En province, selon Nexity, Bordeaux, Montpellier, Lyon et Marseille figurent parmi le top 5 (avec Paris) des villes où investir en 2023.
Sources :
